Calculadora de Financiamento Imobiliário

Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil?

O financiamento imobiliário é a forma mais comum de aquisição de imóvel no Brasil. O banco paga o imóvel ao vendedor e o comprador reembolsa o banco em parcelas mensais acrescidas de juros, ao longo de um prazo que pode chegar a 35 anos. Entender como as parcelas são calculadas é essencial para fazer uma boa negociação.

SAC ou Price: qual a diferença?

Existem dois sistemas de amortização principais no Brasil:

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do principal é igual todo mês. Como a dívida diminui mais rápido, os juros também caem ao longo do tempo — o que faz as parcelas ficarem progressivamente menores. A primeira parcela é a mais alta e a última, a mais baixa. O SAC é mais barato no total de juros pagos, mas exige maior renda no início.

No sistema Price (Tabela Price), as parcelas são todas iguais. Nos primeiros anos, a maior parte da parcela é composta de juros e pouco do principal é amortizado. Com o tempo, a proporção se inverte. É mais fácil de planejar no orçamento, mas no total você paga mais juros do que no SAC.

Exemplo comparativo: R$ 300.000 em 240 meses a 10% a.a.

• SAC: 1ª parcela ≈ R$ 3.750 | última parcela ≈ R$ 1.263 | total de juros ≈ R$ 151.507
• Price: parcela fixa ≈ R$ 2.895 | total de juros ≈ R$ 394.788

O SAC, nesse exemplo, economiza mais de R$ 240.000 em juros ao longo do financiamento — mas exige uma renda compatível com a primeira parcela mais alta.

O que é a taxa de juros anual e como ela afeta as parcelas?

A taxa de juros do financiamento imobiliário no Brasil costuma variar entre 8% e 14% ao ano, dependendo do banco, do relacionamento com o cliente, do tipo de imóvel e do índice de correção (TR, IPCA ou taxa fixa). Uma diferença de 1 ponto percentual na taxa pode representar dezenas de milhares de reais no total pago.

Dica: sempre compare o CET (Custo Efetivo Total) entre diferentes bancos, não apenas a taxa de juros. O CET inclui seguros obrigatórios, tarifas e outros encargos embutidos nas parcelas.

Qual o valor mínimo de entrada?

Os bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel (ou 90% em alguns casos, como o Minha Casa Minha Vida). Isso significa que o comprador precisa ter pelo menos 20% do valor como entrada — sem contar os custos de cartório, ITBI (entre 2% e 4% do valor do imóvel) e eventuais reformas.

Como usar esta calculadora

Informe o valor do imóvel, o valor da entrada, a taxa de juros anual oferecida pelo banco, o prazo em meses e escolha entre SAC e Price. A calculadora exibe a primeira parcela, a última (no SAC), o total de juros pagos, o total pago e a tabela dos primeiros 12 meses de amortização para você entender como a dívida evolui.

Aviso legal

Os valores são simulações e podem diferir do contrato real do banco, que inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de avaliação do imóvel e outros encargos. Use esta calculadora como referência de planejamento e confirme os valores com a instituição financeira.